Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

El  Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

El  Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, actualmente en el Senado y que presumiblemente entrará en vigor en las próximas semanas, de capital importancia para las hipotecas sobre vivienda constituidas por personas físicas, es una respuesta ya inaplazable a las incertidumbres que el mercado hipotecario lleva sufriendo en España desde el año 2013.

La aportación de la nueva Ley: El Acta Notarial previa a la escritura de préstamo

 Ante ello,  el Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario introduce un procedimiento que conlleva la autorización de un Acta notarial previa al otorgamiento de escrituras de préstamo hipotecario que incorpora toda la información legal exigida pero además exige de forma irrenunciable un “asesoramiento  activo” del Notario a los prestatarios .

Este acta incluye en su contenido la realización de un test en presencia del notario, que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

  No se puede reducir a la anécdota de un test notarial una  reforma que pretende conjurar para siempre –o para mucho tiempo al menos- el innecesario calvario sufrido por el mercado hipotecario.     

   Así, en breve resumen, el Proyecto prevé un procedimiento aplicable a préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas sobre una vivienda, garaje  o trastero (inmueble de uso residencial) o bien para financiar la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir, y también al fiador o garante del préstamo:

  Se concreta en los siguientes pasos (tal y como está su redacción actual en el Senado)

    -Durante el plazo de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, el prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados.

    -El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos,(entrega de Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, una copia del proyecto de contrato, información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

     – Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.

     -El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. (Este no es el criterio de las últimas 4 sentencias del TS en Pleno, que reparte por mitad los gastos de matriz notarial entre prestamista y prestatario)

      -Los gastos de inscripción en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

      -El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

 La documentación se envía al notario junto a la manifestación firmada por el prestatario (desaparece la inútil expresión manuscrita padecida hasta ahora) que declara recibida la documentación y explicado su contenido

   En caso de que quede acreditado su cumplimiento hará constar en un Acta Notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario todos estos extremos junto con las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario (individualizado, se insiste mucho en ello).

  Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

      Sin ese acta previa  no se autorizará la escritura de préstamo hipotecario.

   El Acta notarial, refuerzo de la capacidad y seguridad, con la misma función que el Notario desempeña actualmente

Instrumentar en un Acta notarial el cumplimiento del control de transparencia que permita dar la verdadera imagen de seguridad jurídica que nuestro mercado tiene y debe tener, permitiendo el asesoramiento individual es una debida aspiración y lógico colofón en un sistema de seguridad jurídica como el español que tiene un profesional, el notario, al que le impone como deber esencial el asesoramiento a todos, y muy especialmente en estos contratos a los prestatarios:

    Artículo 147.

….Sin mengua de su imparcialidad, el notario insistirá en informar a una de las partes respecto de las cláusulas de las escrituras y de las pólizas propuestas por la otra, … asesorará con imparcialidad a las partes y velará por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios.

   Artículo 1. Reglamento Notarial

Los notarios son a la vez funcionarios públicos y profesionales del Derecho…

Como profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquéllos se proponen alcanzar.

Conclusión:

El Acta notarial será el instrumento de refuerzo de la capacidad y seguridad, pero corresponderá al  legislador regular el contenido de ese acta con el mayor respeto por la desigualdad de las personas en cuanto a formación académica, no siendo lógica la exigencia de que se entiendan fórmulas matemáticas para poder comprar una vivienda por personas cuyo esfuerzo y trabajo sacan adelante empresas y familias aun siendo totalmente iletradas.

Ese es un deber de respeto e igualdad que la Constitución le impone y, si la norma no es viable e impide el acceso a una vivienda de quienes no puedan entender  complejidades innecesarias, no servirá.

Como Notarios, allí estaremos, en la misma mesa en que se sientan hombres y mujeres que cumplen su sueño de adquirir una  vivienda, mucho más que simples consumidores.

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