LOS PERSONAJES:
-El Legislador
– Marcos, el emprendedor
– Alfredo, el Notario
I. ACTO PRIMERO: EL LEGISLADOR (cualquier nombre vale)
Aquella tarde calurosa, con un cierto cansancio, en parte por la falta de siesta y en mayor medida por el ímprobo esfuerzo de aprobar la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), el Legislador español hizo un repaso mental de los hechos que habían llevado a esta Ley.
El mercado inmobiliario era, con el turismo, el motor de la economía de España desde hacía décadas. Ese mercado y el sistema de financiación con hipotecas concedidas por entidades de crédito controladas por la Autoridad Superior era el mejor de Europa. Desde mucho antes de la malhadada crisis del 2007, El se había preocupado de ir asegurándolo: ahí estaban Leyes y Ordenes de transparencia y protección y hasta exigió que los deudores con hipotecas escribieran a mano que entendían lo que hacían.
¿Cómo era posible haber llegado a este calvario judicial que empezó con la declaración de nulidad por abusiva de las cláusulas suelo y que había generado tal desconfianza que no había cláusula de una hipoteca que se salvase de acudir a todos los Juzgados y Tribunales de España y hasta de Europa (y esto último ya le dolía notablemente)?
El Legislador ha entendido que nada bastaba ya, que había que tomar cartas en el asunto. Le llevan tiempo (mucho tiempo) pidiendo un Código de Mercado Inmobiliario, unas leyes claras y sencillas, de uso común para todos, que hagan del imprescindible mercado hipotecario un medio para garantizar derechos de ciudadanos que acceden a una vivienda , pero también seguridad en las partes contratantes de préstamos, que son dos, y que llevan detrás todo un sistema con muchos intereses en juego, incluidos quienes necesitan de Bancos y cajas para recibir sus nóminas, pagar gastos, depositar ahorros, o invertir. No todo el mundo es capaz de acudir a tecnologías y pseudo mercados, posiblemente mucho más manipulables y manipulados (https://notariabierta.es/lo-bitcoin-esconde/ ) y hacer uso de tecnologías blockchain o análogas para sustituir a Bancos y cajas, ejes hoy de mercados oficiales controlados (más o menos) por organismos reguladores,
… ¡España y los Códigos! ¿El legislador se pregunta si acaso nadie recuerda que a finales del XIX hubo que hacer leyes especiales porque no hay manera de poner de acuerdo a todos los legisladores de este país? Igual que aquel legislador que publicó un Código Civil en 1889 que subsiste ante la misma desidia legislativa ha conseguido permanecer que no se reformen ni instituciones dañinas y obsoletas como la legítima sucesoria en derecho común , ha decidido empezar por una Ley general,
Consultados expertos de todo tipo de inmediato decidió presentar muy urgentemente el Proyecto de reforma Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario
Su muy querida Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) había entrado en funcionamiento más rápida que ninguna otra, retroactivamente, un mes antes de publicarla, puesto que era así como se atajaban los grandes problemas, a gran velocidad. Puesto que es un tema sabido, los operadores harán sus adaptaciones o rectificaciones y El podrá dedicarse a legislar sobre otros temas, nuevos impuestos, tasas y formas de recaudación, que es lo realmente acuciante.
II. ACTO SEGUNDO: MARCOS, EL EMPRENDEDOR (En el Restaurante “El Cardo”)
En el Restaurante “El Cardo”, retomando la costumbre interrumpida en los últimos 3 años de comer el primer lunes de cada mes, Juan y Marcos, que acaba de regresar de Dubai donde ha estado trabajando ese tiempo, no pueden evitar las carcajadas (animadas por el mismo Ribera del Duero que tan distinto le sabe aquí a Marcos) al recordarse mutuamente sus inquebrantables principios:
-Es decir que no te compras casa, que eso es tirar el dinero, que tú, como tu madre, vivirás de alquiler toda tu vida en casas siempre nuevas… hasta que Isabel te ha puesto de frente a la Urbanización con la piscina, el pádel y los niños, ¡estás perdido Marcos! –divertido le acusa Juan
-Y claro tú nunca conducirás un coche, que no tienes ni carnet, porque el taxi es lo más cómodo que se ha inventado y sale más barato que mi coche … hasta que Ana te ha puesto en tu sitio, de frente al catálogo del coche gigante que vas a llenar de niños, cubos, rastrillos y bicicletas.. ¡tú sí que estás perdido Juan! –le devuelve Marcos la chanza.
-Nos hemos hecho viejos, –dice Marcos- pero es cierto, me ilusiona la casa: es maravillosa y vengo de ver las condiciones de la hipoteca, porque no la quiero dejar escapar. Se me sale un poco de coste y el banco no me financia todo, así que tengo que pedir ayuda a mi abuela, que no se parece a mi madre y tiene casa en propiedad. Ella hipotecará su casa y yo la mía. ¡Ya espero que no me pidan también que avale mi cuñado!
Nuevas carcajadas, ya estruendosas, mientras salen emplazándose en un mes a volver a verse y ponerse al día.
UN MES DESPUÉS…
Marcos llega algo tarde, ojeroso y pensativo. Juan se preocupa, -¿qué pasa?
-¡La hipoteca! Que hace un mes entró en vigor no sé qué norma y tenemos todos que pasar un test de hipotecas, todos, ¡incluida mi abuela! y si no aprobamos todos, Juan, todos, no me la dan, no me compro la casa, no me caso, ¡y yo no quiero volver a Dubai otro año a hacer islas flotantes con rascacielos!, no puede estar pasándome esto.
– Pues menos mal que yo ya tengo mi casa y mi hipoteca, –se ríe Juan– pero venga, no seas alarmista, eres ingeniero, no puede ser más difícil que hacer tus islas; será como mucho como mi carnet de conducir, preguntas normales, que todos podamos contestar con un poco de sentido común; digo yo que todo el mundo tiene derecho a una vivienda y a acudir al Banco a pedir un préstamo aunque no tengas el Nobel de Economía. Ahora que lo de tu abuela lo veo más difícil . ¿No le convalidan el examen por haber pagado ya una hipoteca durante los pasados 30 años?
-No, creo que esto es rigurosísimo, debe ser para evitar hipotecodependencias, –sonríe por primera vez Marcos, que empieza a notar el efecto relajante del Ribera del Duero. Encima, los notarios de la ciudad están que no dan abasto de exámenes porque tardan como 3 horas en hacer cada uno y me daban cita dentro de 4 meses. Pensé que adiós casa, el constructor no espera tanto, pero mi bendita abuela dice que ha llamado a la Notaría de Lahiguera Grande, su pueblo, que conoce al notario y le ha dado cita para esta semana y dice que es un chaval muy majo, que le explicó muy bien su testamento y que allí aprobamos los dos seguro.
-Pero ¿allí tiene sucursal el SuperBanco Euroglobalmundial?
-No, no pasa nada, allí solo nos examinamos ella y yo y luego firmo aquí la hipoteca.
– ¿Pero cuánto cuesta eso? ¿no será más caro que el carnet de conducir que me está saliendo por un ojo de la cara?
– Eso es lo único bueno, ¡es gratis!, parece que al notario del examen no le paga nadie.
– Pues, si el tipo ese consigue tener el despacho abierto mucho tiempo con esa filosofía habrá que empezar a estudiar el caso en las escuelas de negocios. Nos vemos en un mes Marcos, con mi examen y el tuyo aprobados.
Por cierto, te pasaré las 10 claves que me han dado para aprobar mi examen de conducir a la primera, que verás como es lo mismo.
III. ACTO TERCERO: EL NOTARIO (En Lahiguera Grande)
Alfredo, el notario, afronta la tarde calurosa con el cansancio en parte por la falta de siesta y en mayor medida por el ímprobo esfuerzo de estudiar y sacar adelante las exigencias de la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI). Estamos a jueves y lleva 3 tardes autorizando las Actas que el Legislador impone como medio de asegurarse de que los prestatarios, los fiadores, y cualquiera que hipoteque su casa en garantía de una deuda entienden de verdad lo que van a firmar. Es un entusiasta defensor de la función notarial de asesoramiento, de hecho en un pueblo tan pequeño como éste esa labor se concentra mucho en la notaría, donde se pregunta de todo, pero la práctica no le acaba de convencer de las bondades del sistema que el Legislador ha adoptado.
Esa tarde, antes de empezar, aunque ya tiene a 3 familias en la sala de espera, vuelve a repasar la normativa –con sus notas– por si algo se olvida. Ha cambiado el cuadro que adornaba la pared con una vista de su ciudad natal, cuyo río y Catedral recibían acogedores a sus clientes, por una pizarra de las de siempre con sus tizas, donde tiene apuntadas las notas que servirán de guion en el curso del Acta explicativa-examinadora.
1º. Se aplica a préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas FÍSICAS sobre un inmueble de uso residencial y también en el fiador o garante del préstamo:
– El prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento que describe la Ley, para que este pueda extender un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, (Alfredo constata el esfuerzo del Legislador por hablar como la calle: como tarde…),
2º. Comprobar el expediente Documental recibido en Plazo:
Es decir que al cliente le han dado con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato todos los documentos y Fichas previstos.
3º. Contenido Del Contrato:
Al revisar el contenido del contrato el notario ha de ver también con ellos varias cosas que pueden llevar tiempo:
– De la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, entre ellos la referencia a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, (ahí se le atasca la gente, que no acaba de interesarse demasiado por eso de los tipos y eso que él les ha insistido en el control de transparencia material sobre el IRPH)
-a la existencia de límites mínimos, (aquí el tema del suelo ya lo entiende todo el mundo)
-a la posibilidad de vencimiento anticipado por impago y los gastos derivados de ello, (aquí los ve empezar a ponerse nerviosos como cuando entras en el médico y te habla de las complicaciones de una operación)
-a la distribución de los gastos de concesión del préstamo (aquí son muy participativos y en seguida preguntan quién paga este acta, pero en ese caso todo son sonrisas porque no la paga nadie)
-en su caso, que se trata de un préstamo en moneda extranjera. (poco juego en La Higuera Grande)
– En los préstamos a interés variable, un documento que se refiera especialmente a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
(Aquí la pizarra es la tabla de salvación: el Notario hace ejercicios prácticos con los interesados, probando la cuota que sale con un 13% de interés, con un 4%.. a veces se animan y quieren probar con todas las cifras de 0 a 20, y se nota los que hacen deberes con sus hijos porque están muy puestos, pero una vez que lo entienden no conviene demorarse, que esto es muy largo)
– Una copia del proyecto de contrato,
– Las condiciones de la garantía del seguro, cuando el prestatario vaya a suscribir una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo o un seguro de daños sobre el inmueble objeto de hipoteca.
(aquí de nuevo las preguntas son numerosas y casuísticas y el notario tiene que dirigir un poco el tema porque no siempre puede saber si el seguro cubrirá los daños por golpes de viento o por rotura de tuberías)
– Un documento en que se advierta al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario que elija para la autorización de la escritura pública y al recibir la documentación, el prestatario debe manifestar qué Notario elige para la firma de la escritura,
(bueno, en mi caso lo más gracioso es que soy el notario asesor que no firma el préstamo…porque nunca está mi nombre, tampoco entiende Alfredo este ”desfase” del Legislador)
(hay que ver, piensa el notario, dentro de 100 años, al mirar el protocolo histórico, quizás los estudiosos descubran que este fue el germen del impulso de la matemática financiera en España )
4º. Luego Pasamos Al Test:
El prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada…. .
(Una ficción: Pongamos que la batería de preguntas que el Legislador pone permite solo *X fallos y el nerviosismo hace mella en los aspirantes a propietarios)
Aquí Alfredo ya encuentra que los clientes están muy desgastados y cansados y les da una pausa. Le gustaría invitarles a un café o tila pero no cree que pueda permitirse esto dados sus honorarios y la máquina expendedora de la gestoría contigua a su despacho está siendo inesperadamente rentable.
IV. ACTO CUARTO: LA PRAXIS: el Notario, el emprendedor y su abuela
Marcos y su abuela entran por fin en el despacho del Notario, tras 3 horas de espera a que terminase una familia, que ha salido empapada en sudor pero contenta.
-Buenas tardes Doña Carmen, -saluda el Notario con la cabeza y el traje llenos de polvo de tiza
-Buenas tardes Don Alfredo, responde ella mirándolo con detenimiento mientras piensa que está algo más envejecido y con muchas más canas que la semana pasada (y no es polvo de tiza, no). Su fina intuición le hace sentir cautela que muta en estupefacción al ver que la recibe una pizarra llena de fórmulas. -Vengo con mi nieto en persona, por cierto, ¿qué ha pasado con su cuadro? .
-Cosas del Legislador, responde el Notario, vamos a empezar si les parece….
V. ACTO QUINTO: El Emprendedor y el nuevo negocio (Otro mes después, en el Restaurante “El Cardo”)
Marcos y Juan de nuevo, Ribera del Duero por medio, recuperando la alegría y las ilusiones del primer encuentro
-¡Carnet de conducir aprobado a la primera! Coche, niños, bicicleta, playa, suegra…
-¡Carnet de hipotecante aprobado a la primera y con mi abuela! Casa, niños, deudas hasta el infinito y más allá…
¡Qué hallazgo las 10 claves del carnet de conducir! -dice Marcos– sin ellas no hubiera aprobado mi examen de hipotecante “fiable”.
Y además, ¡notición! hoy invito, porque gracias a ti, he empezado un negocio complementario que va como un tiro: la Escuela de Hipotecas . Ya he empezado y tengo preparada la página web y la app.
En la pausa de mi examen, hablé con una chica que tiene una gestoría en Lahiguera Grande al lado de la Notaría y nos pusimos de acuerdo en 5 minutos. Dado que el acta es gratuita, el coste de las clases es más que asumible. Hemos empezado con 50 alumnos en un mes, y lo mejor, el mercado es inagotable, ¡hay que renovarlo cada vez que haces una hipoteca, no sirve más que para una vez!
– ¿Y qué dice el Notario? –pregunta interesado Juan, sacando al economista que es. Yo creía que el trabajo gratuito era solo cosa de voluntarios de ONG, pero además él pone papel, tinta, empleados… o sea, que en realidad tiene pérdidas, todo son outputs: profits negativos.
– Oye, no hay que calentarle la cabeza con temas de economía, bastante tiene con lo suyo. Dice que se lo esperaba, y a mí como intermediario me viene de maravilla .
ACTO FINAL: ¿TODOS GANAN?
1. El emprendedor. Modelo de negocio
La Página Web:
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Preguntas frecuentes del notario
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Y RECUERDA NUESTRAS LAS 10 CLAVES PARA SACARSE EL CARNET DE HIPOTECANTE FIABLE A LA PRIMERA (basado en MOTOR EL PAIS, 6-ENERO DE 2018 (consejos para aprobar sin dramas).
Desde la elección de la Notaría hasta la manera de afrontar el examen, los consejos más útiles para aprobar sin dramas:
- LA ESCUELA
Busca una escuela adecuada que te aporte garantías de calidad en la que recibirás las clases, tanto teóricas como prácticas.
- CLASES TEÓRICAS
Exígete a ti mismo recibir el suficiente número de clases teóricas. Olvídate de esa leyenda urbana que dice que los test son suficientes para presentarte al examen, sin necesidad de estudiar el temario. “El alumno debe exigir que se le den clases teóricas, que le cuenten el porqué de las cosas, que entienda bien los conceptos de pérdida financiera, TAE, escenarios de peligro para su hipoteca.
- DE MEMORIA, NO
No memorices los test uno a uno: es una mala estrategia. Tienes que ir a clase no solo a hacer test, sino a exigir al profesor entender por qué se legisla de una u otra manera, por qué un interés variable es peligroso o una comisión de cancelación anticipada . Es demasiado serio como para tomárselo a la ligera”
- SIN PRISAS
No tengas prisa por aprenderte el temario en pocos días. Invierte el tiempo necesario para saber que dominas todos los bloques de la hipoteca. Solo cuando tengas un balance global de que dominas todo, en mayor o menor medida, es cuando te puedes plantear ir al examen. “Hay alumnos que eso lo hacen en 15 días y otros que necesitan tres meses, eso depende de cada uno. No te fijes una fecha”..
- TRES FALLOS
Llega preparado al examen y conciénciate de que puedes cometer tres fallos. En el examen te enfrentarás a X preguntas. Aquí surge otro falso mito: el de las preguntas trampa. “Eso no es verdad. No se va a pillar a nadie. Si tenemos claro todo y llegamos al examen con base suficiente, vamos a aprobarlo. Si fallamos 6, 7, 8 preguntas… eso quiere decir que no estamos preparados. Nos ponemos nerviosos cuando somos conscientes de que no lo sabemos bien”.
- CLASES PRÁCTICAS
Aprovecha las clases prácticas para aprender a negociar con la entidad financiera y preguntar al notario. “Eso de ‘enséñame los trucos y las trampas del examen para aprobar que a razonar aprenderé luego’ aumenta la probabilidad de tener un disgusto hipotecario, advierte el experto. Y recuerda que no existen los trucos para aprobar. Un notario examinador valora de forma conjunta el cumplimiento de la norma y la seguridad con la que se conduce el hipotecante.. …
- EL EXAMEN
Cuando hayas hecho esto, ya puedes planificar tu examen notarial.
- LOS NERVIOS
El día del examen no tires de memoria y presta atención a las instrucciones del notario. Los nervios no aportan nada y el notario examinador no busca meterte en ninguna encerrona. Sé prudente y no te precipites. “Hay mucho mito sobre que los examinadores van a cazar el fallo o que te suspenden por cosas como decir que no sabes qué es el TAE. No es cierto”.
- COMODIDAD
Antes de empezar el examen, siéntete cómodo. Piensa en tu casa , ilusiónate y respira hondo.
- SIN TRAMPAS
Y márcatelo a fuego: no hay trucos, ni respuestas preestablecidas ni preguntas trampas. No se persigue eso ni en la enseñanza de un préstamo con hipoteca ni en los exámenes.
2. El Notario, modelo de resistencia, …. Y camino de perfección al Tíbet
Y Alfredo pensó que la vida era sorprendente pues cada vez era más querido y apreciado en Lahiguera Grande y alrededores, donde se hacían lenguas de su “importancia”, dada la enorme cola que había a sus puertas de gentes de la ciudad, llamadas por su paciencia y pericia….
Pero esa obligación de altruismo que el legislador le había impuesto había empezado a calar hondo en su alma, y ese día, al levantarse se vio envuelto en un intenso color naranja; al dirigirse a su notaría y ver allí la cola habitual entendió todo y supo dónde debía dirigir sus pasos: cogió su coche y se encaminó a un Monasterio Tibetano donde profundizar en ese dar generoso y sin medida, no retribuido por nadie que nunca habría conocido de no ser por el legislador .
No se extrañó al cruzarse en el camino con Clara, la Notaria de Laencina Frondosa, que caminaba algo aturdida. Supo que ella también había visto la revelación …
3. El Legislador, modelo de ….
Y el Legislador, aquella tarde miró todo aquello, vio que había actuado bien y descansó.
